Con l’ordinanza n. 27408/2026, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla natura condominiale delle autorimesse sotterranee e sui criteri di ripartizione delle relative spese, chiarendo quando anche il condomino che non possiede un posto auto sia tenuto a contribuire ai costi di manutenzione.

La controversia trae origine dall’impugnazione di alcune delibere assembleari da parte di una condomina che contestava l’addebito delle spese straordinarie relative al rifacimento dell’impianto di illuminazione dell’autorimessa e alla messa a norma del cancello di accesso.

La ricorrente sosteneva di non essere tenuta al pagamento, non essendo proprietaria di alcun posto auto all’interno dell’autorimessa.

La Cassazione ha innanzitutto chiarito come le autorimesse sotterranee, anche quando collocate all’interno dell’edificio condominiale, non possono essere automaticamente considerate parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Difatti, sul punto, la Corte precisa che: «le autorimesse sotterranee (come quelle collocate nel seminterrato), anche se situate entro il perimetro dell’edificio condominiale, non sono incluse fra quelle di proprietà comune elencate nel citato art. 1117 cod. civ.». 

Ne consegue che, per imporre al singolo condomino la partecipazione alle spese, occorre dimostrare l’effettiva appartenenza comune delle aree interessate. La Suprema Corte evidenzia, infatti, che:

«è determinante l’esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni». 

Nel caso esaminato, il regolamento condominiale contrattuale individuava la viabilità interna dell’autorimessa come area destinata all’utilizzo comune, anche per esigenze temporanee di transito, manovra e carico e scarico.

La Corte ha pertanto ritenuto corretta la valutazione dei giudici di merito, secondo cui tali spazi appartenevano a tutti i condomini, indipendentemente dalla proprietà esclusiva dei singoli posti auto.

Una volta accertata la natura comune delle aree interessate, trova applicazione l’art. 1123, primo comma, c.c., che disciplina la ripartizione delle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni.

La Cassazione, difatti, afferma espressamente: «All’esito, correttamente la delibera condominiale ha fatto applicazione dell’art. 1123, primo comma, cod. civ. e ha ripartito tra i condomini le spese predette.»

La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando la legittimità della ripartizione delle spese nel caso concreto.

In conclusione, la pronuncia chiarisce che non essere proprietari di un posto auto non comporta automaticamente l’esonero dalle spese relative all’autorimessa condominiale.

Occorre distinguere la proprietà esclusiva degli spazi destinati al parcheggio dalla comproprietà delle aree di accesso, transito e manovra.

L’obbligo di contribuzione dipende, dunque, dalla natura giuridica delle aree interessate, da accertare attraverso i titoli di proprietà, il regolamento contrattuale e la loro destinazione funzionale.

Avv. Cecilia Di Guardo