Il Tribunale di Milano, nella Sentenza in epigrafe, ha chiarito come, in caso di credito vantato nei confronti di un condominio, il creditore debba – preventivamente – escutere i condomini morosi, al fine di soddisfare il proprio credito. 

Nella fattispecie la parte opponente (il condominio) era a contestare il diritto di procedere ad esecuzione forzata, evidenziando che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio dovessero essere imputate ai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote, e che l’obbligazione di garanzia fosse subordinata alla preventiva escussione dei condomini morosi.

In merito a tale contestazione, il Tribunale di Milano ha osservato che, come già chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., trattandosi di una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso e, quindi, del diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo“.

Infatti, l’art. 63, comma 1, dispone che l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”, mentre il comma 2 stabilisce che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

E’ dunque prescritto dalla legge che l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione di questi ultimi, sicché l’obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente risulta limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso.

L’art. 63, comma 2, disp. att., c.c. configura, pertanto, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l’amministratore versato l’importo necessario a soddisfarne le pretese), un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi” (Cass. n. 5043/2023).

Nella fattispecie, parte opponente ha depositato documentazione relativa al pagamento dell’importo dalla stessa dovuto per spese condominiali, facendo valere con l’opposizione il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi.

Peraltro, in favore dei condomini in regola coi pagamenti è previsto dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., non solo un onere per il creditore di chiedere in primo luogo l’adempimento dei morosi (c.d. beneficio d’ordine), quanto la più gravosa condizione di escutere preventivamente il patrimonio degli stessi partecipanti inadempienti (c.d. beneficium excussionis).

La preventiva escussione richiede, di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola. Essa comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede: dunque, il creditore del condominio deve dapprima agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna” (Cass. n. 5043/2023); sicché, in assenza di allegazioni del creditore in ordine alla insufficienza totale o parziale del patrimonio del condomino moroso preventivamente escusso, l’opposizione è fondata.

Avv. Cecilia Di Guardo